공인중개사 민법 법률행위의 대리중 무권대리에 대해 알아봅니다. 무권대리는 추인이 나오는데 추인이 조금 어렵습니다. 조문, 판례 전체를 봐야됩니다. 양이 좀 많습니다.
목차
무권대리
대리행위의 모든 요건을 모두 갖추었으나 대리권만이 없는 대리행위입니다.
원칙적으로 본인에 대한 효력이 없습니다. 본인이 추인하면 유효(효력발생)가 되어 유동적 무효 상태입니다.
본인에 대한 효과
제130조 [무권대리 ]
대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.
무권대리행위는 그 효력이 불확정상태에 있다가 본인의 추인 유무에 따라 본인에 대한 효력 발생 여부가 결정됩니다. 추인은 상대방 있는 단독행위로 상대방이나 무권대리인의 동의가 필요가 없습니다.
본인이 추인하면 소급하여 유효로 됩니다.
제132조 [ 추인, 거절이 상대방 ]
추인 또는 거절의 의사표시는 상대방에 대하여 하지 아니하면 그 상대방에 대항하지 못한다. 그러나 상대방이 그 사실을 안 때에는 그러하지 아니하다.
추인은
무권대리인, 무권대리행위의 상대방 및 승계인에 대해하여도 할 수 있습니다.
무권대리인에게 추인한 경우에는 선의의 상대방에게 대항하지 못합니다. 그래서 선의의 상대방이 계약을 철회하면 확정적 무효가 됩니다.
무권대리행이의 추인에 특별한 방식이 요구되는 것이 아닙니다.
명시적인 방법, 묵시적인 방법으로 할 수 있지만, 추인은 무권대리행위가 있음을 알고 하여야 합니다.
추인의 의사표시는 전부에 대하여 행하여져야 하고
일부에 추인하거나 그 내요을 벼경하여 추인한 경우에는 상대방의 동의가 있어야 합니다. 동의가 없으면 무효입니다.
묵시적인 추인 판례
- 본인이 무권대리인으로부터 매매대금의 전부 또는 일부를 받은 경우
- 상대방의 변제요구에 대하여 본인이 기한의 유예를 요청한 경우
- 처가 대리권 없이 설정한 근저당권에 대하여 남편이 근저당권이 설정된 토지와 아파트를 채권자에게 이전하고 사후에 정산하기로 합의한 후 합의가 깨어진 경우
묵시적인 추인이 아닌 경우
- 무권대리행위에 대한 추인이 있었다고 하려면 그러한 의사가 표시되었다고 볼만한 사유가 있어야 하고, 무권대리행위가 범죄가 되는 경우에 대하여 그 사실을 알고도 장기간 형사고소를 하지 아니하였다 하더라도 그 사실만으로 묵시적인 추인이 있었다고 할 수 없다.
- 무권대리행위에 대하여 본인이 그 직후에 그것이 자기에게 효력이 없다고 이의를 제기하지 아니하고 이를 장시간에 걸쳐 방치하였다고 하여 무권대리행위를 추인하였다고 볼 수 없다.
제133조 [ 추인의 효력 ] 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약시에 소급하여 그 효력이 생긴다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.
본인이 추인을 하면 무권대리행위는 다른 의사표시가 없는 한 계약당시 소급하여 유효가 됩니다.
대항력을 갖춘 제3자의 권리를 해하지 못합니다.
무권리자의 처분행위도 추인이 가능합니다.
상대방이 추인을 거절하면 무권대리행위는 유동적 무효에서 확정적 무효가 됩니다.
다만 무권대리인이 본인을 단독상속한 경우, 상대방이나 승계인의 등기는 실체관계에 부합하여 유효가 됩니다.
추인 상대방에 대한 효과
제131조 [ 상대방의 최고권 ]
대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 계약을 한 경우에 상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 추인여부이 확답을 최고할 수 있다. 본인이 그 기간 내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다.
최고는 본인에게 무권대리행위에 대한 추인 여부를 묻는 것입니다.
추인여부는 본인만 가능하므로 선 악을 불문하고 상대방은 최고를 할 수 있습니다.
따라서 상대방의 최고에 대해 본인은 그 기간내에 확답을 해야 합니다. 만약 기간내에 하지 않으면 거절한 것으로 간주되어 확정적 무효가 됩니다.
제134조 [ 상대방의 철회권 ]
대리권 없는 자가 한 계약은 본인의 추인이 있을 때까지 상대방은 본인이나 그 대리인에 대하여 이를 철회할 수 있다. 그러나 계약당시에 상대방이 대리권 없음을 안 때에는 그러하지 아니하다.
상대방이 철회를 하면 무권대리행위는 확정적 무효가 됩니다.
하지만 상대방이 악의(대리권 없음을 안 때)면 철회를 할 수 없습니다. 상대방이 악의라는 사실을 주장·입증 책임은 본인에게 있습니다.
상대방이 철회를 하면 본인은 이를 추인하지 못합니다.
무권대리인과 상대방 사이의 관계
제135조 [ 상대방에 대한 무권대리인의 책임 ]
① 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺으 자가 그 대리권을 증명하다지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.
② 대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 아니한다.
- 무권대리인이 대리권을 증명하지 못하고
- 본인이 추인하지 않고
- 상대방이 철회하지 않고
- 상대방은 선의·무과실이고
- 무권대리인이 제한능력자가 아니면
무권대리인은 상대방이 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상하여야 합니다.
단독행위의 무권대리
제136조 [ 단독행위와 무권대리 ]
단독행이에는 그 행이당시에 상대방이 대리인이라 칭하는 자이 대리권 없는 행위에 동의하거나 그 대리권을 다투지 아니한 때에 한하여 전6조이 규정을 적용한다. 대리권 없는 자에 대하여 그 동의를 얻어 단독행위를 한 때에도 같다.
무권대리인 乙이 甲과 丙의 계약을 해제한 경우, 상대방 丙이 이에 동의 하거나 乙의 대리권없음을 다투지 않았다면, 본인 甲은 乙의 해제를 추인할 수 있습니다.
상대방이 없는 단독행위의 무권대리는 절대적 무효이므로 본인이 추인하더라도 무효입니다.