공인중개사 자격시험 1차 민법 법률행위의 무효와 취소 중 무효에 대해 알아봅니다. 무효와 취소는 같은 말인것 같지만
무효는
- 특정인의 주장과 관계없이 처음부터 법률행위의 효력이 발생하지 않은 것으로 확정되어 있는 것입니다.
- 누구든지 주장할 수 있습니다.
- 시간의 경과에 의해 효력의 변동이 일어나지 않습니다.
- 추인하여도 효력이 없습니다.
취소는
- 일단 법률행위는 유효이나 취소권자가 취소를 하면 소급해서 무효가 됩니다.
- 취소권자의 주장이 있어야 합니다.
- 일정 기간이 경과하면 취소권이 소멸하여 확정적으로 유효가 됩니다.
- 추인에 이해 유효가 됩니다.
목차
법률행위의 무효
법률행위의 무효란
법률효과가 법률행위 성립 당시부터 발생하지 않는 것으로 확정되어 있는 것을 말합니다.
그러므로 처음부터 법률행위의 효력이 발생하지 않으므로
이행전에는 이행할 필요가 없고
이행후에는 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다.
무효의 종류
절대적 무효와 상대적 무효
절대적 무효는 누구나 또는 누구에게나 무효를 주장할 수 있습니다.
상대적 무효는 법률행위의 당사자 사이에는 무효이나, 선의의 제3자에게는 무효로서 대항할 수 없는 무효입니다.
전부무효와 일부무효
제137조 [ 법률행위의 일부무효 ]
법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 않는다.
법률행위가 일부가 무효인 경우에는 전부를 무효로 합니다.
법률행위의 일체성, 분할가능성, 나머지 부분만이로도 유료로 하려는 당사장자의 가정적 의사가 인정되면 유효가 될 수 있습니다.
확정적 무효와 유동적 무효
확정적 무효는 법률행위의 효력발생이 확정적으로 부정되는 것으로 추인하여도 무효입니다.
유동적 무효는 법률행위가 현재로서는 무효이나 추인이나 허가 등에 의하여 법률행위 당시로 소급하여 유효가 될 수 있는 상태를 말합니다. 시험의 대표적인 유동적 무효는 토지거래허가제 입니다.
토지거래허가제(유동적 무효)
부동산 거래신고 등에 관한 법률상 허가를 받을 것을 전제로 체결된 계약은 허가를 받기 전까지는 유동적 무효상태입니다.
허가를 받으면 확정적 유효가 되므로 계약체결 당시로 소급하여 유효가 되며, 다시 계약을 체결할 필요가 없습니다.
허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로 유효로 될 여지가 없습니다.
판례
유동적 무효상태
허가를 받기 전의 상태에서는 채권적 효력도 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없습니다. 그러므로 상대방이 채무불이행의 이유로 계약의 해제 또는 손해배상을 청구할 수 없습니다.
매수인은 토지거래허가가 있을 것을 조건으로 매도인에게 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수도 없습니다.
매수인은 대금을 지급할 의무가 없으므로 매도인은 매매대금의 지급의 없다는 이유로 매수인의 협력의무를 거절하거나 동시이행의 항변을 할 수도 없습니다.
허가 전 계약상 효력은 없다.
협력의무
양 당사자는 서로 토지거래허가에 협력할 의무가 있습니다.
협력의무의 이행을 소로서 구할 수 있고,
상대방이 협력의무를 이행하지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있고,
협력의무를 이행하지 않거나 계약을 철회하는 경우에는 일정한 손해배상을 하기로 약정할 수 있습니다.
그러나 협력의무 불이행을 이유로 계약을 해제할 수는 없습니다.
가처분
매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 매매목적물의 처분을 금하는 가처분을 구할 수 없습니다.
유동적 무효상태에서는 서로 협력할 의무가 있으므로 계약금 또는 중도금에 대한 부당이득반환청구가 허용되지 않고 확정적 무효인 상태에서 부당이득반환 청구를 할 수 있습니다.
유동적 무효상태에서도 계약금(해약금)해제를 할 수 있습니다. 토지거래허가를 받은 것만으로는 이행의 착수가 아니므로 이행의 착수전에는 계약금(해약금) 해제를 할 수 있습니다.
허가를 받으면
소급하여 확정적 유효가 됩니다.
토지거래허가구역이 해제되거나 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역으로 재지정하지 않는 경우에는 허가를 받지 않아도 확정적으로 유효가 됩니다.
허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결되어 확정적 무효로 된 경우에는 토지거래 허가구역 해제 또는 재지정하지 않는다하여도 유효가 될 수 없습니다.
토지거래허가구역 내에서의 중간생략등기
무효입니다.
토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관하여 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도 이를 최초 매도인과 최종 매수인 상이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수는 없으므로, 최종 매수인과 최초 매도인을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종 매수인 앞으로 경료한 소유권 이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효입니다.
무효행위의 전환
제138조 [ 무효행위의 전환 ]
무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가진다.
무효인 법률행위가 다른 법률행위이 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정되면 다른 법률행위로서 효력을 갖는 것을 말합니다.
예) 타인의 자를 친생자로 출생신고를 하면 무효입니다. 입양의사가 인정된다면 입양신고로서 효력이 발생합니다.
판례
매매계약이 약정된 매매대금의 과다로 말미암아 불공정한 법률행위에 해당하여 무효인 경우에도 무효행위의 전환에 관한 법률에 적용될 수 있다.(유효로 될 수 있다.)
무효행위의 추인
제139조 [ 무효행위의 추인 ]
무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.
무효임을 알고 추인하여야 하고, 묵시적인 추인도 가능합니다.
무효원인이 소멸한 후에 추인을 하여야 합니다.
반사회질서 법률행위, 불공정한 법률행위, 강행규정 위반의 법률행위는 추인이 인정되지 않습니다.(효력이 없습니다.)
소급효가 없는 것이 원칙입니다.
통정허위표시에 해당하여 무효인 가등기를 당사자 간에 유효한 등기로 사용하기로 한 약정은 그때부터 유효로 될 수 있습니다. 가등기가 소급하여 유효한 등기로 될 수는 없습니다.
제3자의 권리를 해하지 않는다면 당사자 사이에서 특약으로 소급효를 인정하는 것은 허용됩니다.
기출 제29회
법률행위의 무효에 관한 설명을 틀린 것은?
- 불공정한 법률행위로서 무효인 경우, 무효행위 전환의 법리가 적용될 수 있다.
- 토지거래허가구역 내의 토지매매계약은 관할관청의 불허가 처분이 있으면 확정적 무효이다.
- 매도인이 통정한 허우ㅟ의 매매를 추인한 경우, 다른 약정이 없으면 계약을 체결한 때로부터 유효로 된다.
- 이미 매도된 부동산에 관한여 매도인의 채권자가 매도인의 배임행위에 적극가담하여 설정된 저당권은 무효이다.
- 토지거래허가구역 내의 토지거래계약이 확정적으로 무효가 된 경우, 그 계약이 무효로 되는 데 책임 있는 사유가 있는 자도 무효를 주장할 수 있다.
정답: 3
무효행위 추인은 소급효가 없습니다. 따라서 계약을 체결한 때가 아니라 추인한 때로부터(그때부터) 새로운 법률행위로 유효가 됩니다.