甲이 자신의 부동산을 제1매수인에게 매도하고 중도금이나 잔금을 수령한 후에 다시 제2매수인에게 매도하고 제2매수인에게 소유권이전등기를 해준 경우 이중매매에 해당합니다.
목차
부동산의 이중매매
자유경쟁의 원칙상 부동산의 이중매매도 유효합니다.
제2매수인은 매도인이 제1매수인과 매매계약을 체결하고 중도금 또는 잔금을 받은 상태라는 것을 알면서도(악의) 매도인과 매매하고 등기하였다면 소유권을 취득합니다.
그럼 처음으로 매수한 제1매수인은 억울하겠네요.
매도인이 등기를 해주어야 하는데 제2매수인에게 등기를 해주어 이행불능상태이므로
제1매수인은 매도인에게 이행불능을 이유로 최고 없이 계약을 해제하고
손해배상을 청구할 수 있습니다.
만약 제1매수인이 부동산을 점유하고 있는 경우에도 소유권을 취득한 제2매수인이 부동산의 인도를 요구하면, 인도해 주어야 합니다. 유치권을 행사할 수 없습니다.
부동산 이중매매의 무효
제2매수인이 매도인의 제1매수인에 대한 배임행위에 적극가담(기망, 권유)한 경우에는 무효입니다.
대리인이 본인을 대리하여 매매계약을 체결함에 있어서 매매대상 토지에 관한 사정을 잘 알고 그 배임행위에 가담하였다면, 설사 본인이 미리 그러한 사정을 몰랐거나 반사회성을 야기한 것이 아니라 할지라도 그 매매계약은 반사회질서 법률행위로 무효입니다.
무효인 이중매매의 효과
손해배상청구권
제1매수인은 매도인에게 채무불이행에 의한 손해배상이나 불법행위에 의한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
그러나 제2매수인과는 계약을 맺은 바가 없으므로 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 없고, 불법행위에 의한 손해배상만을 청구할 수 있습니다.
제2매수인에 대한 등기말소청구
제1매수인은 등기를 경료하지 못해 소유권을 취득한 바가 없고, 제2매수인과 계약을 맺은 바가 없으므로 제2매수인에게 직접 소유권이전등기나 등기말소를 청구할 수 없습니다.
다만, 제1매수인은 채권자대위권을 행사하여 매도인을 대위하여 제2매수인의 등기말소를 청구할 수 있습니다.
금전채권에 한해서만 허용되는 채권자취소권은 허용되지 않습니다.
제2매수인으로부터 전득한 자
부동산의 이중매매가 반사회질서 법률행위에 해당하는 경우, 이중매매는 절대적으로 무효입니다.
제2매수인으로 부터 다시 취득한 제3자는 소유권을 취득할 수 없습니다.
이중매매를 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효라고 하기 위하여는 제2매수인이 이중매매 사실을 아는 것만으로는 부족하고,
나아가 매도인의 배임행위(또는 배신행위)를 유인, 교사하거나 이에 협력하는 등
적극적으로 가담하는 것이 필요하다.
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