집합건물법 - 관리관계

공용부분의 관리

공용부분의 관리에 관한 사항은 공용부분의 변경을 제외하고는 통상의 집회결의로써 정한다. (과반수 찬성)

다만 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있다.

구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자(세입자)는 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사 할 수 있다.

 

 

공용부분의 변경

공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 3분이2이상의 다수에 의한 집회의 결의로써 결정한다.

공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.

 

예외) 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. (과반수 찬성)

1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 과다한 비용이 드는 것이 아닐 경우
2. '관광진흥법'에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우

 

흠(하자)의 추정

전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공유부분에 존재하는 것으로 추정한다. ( ↔ 전유부분 X )

 

 

판례

1. 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도 위 법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다고 봄이 상당하다. (2009. 7. 9 2009다22266, 22273)

 

2. 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다. 

 

3. 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비 채무를 부담한다.

 

4. 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

 

종합해보면,

규약이 없어도 공용부분의 관리비는 청구 할 수 있고, 이전 매도인이 납부하지 않은 관리비는 새 매수인에게 승계되며, 연체료는 승계되지 않는다.